מדריך לוועדי בתים · עודכן יולי 2026

מערכת סולארית בבניין משותף: מדריך לוועד הבית (2026)

גג משותף לא חייב להישאר נכס מת. תיקון לחוק המקרקעין מדצמבר 2020 הוריד את חסם ההסכמה לשני שלישים מבעלי הדירות, ופתח מסלול מעשי לוועדי בתים שרוצים להכניס כסף לקופה או להשכיר את הגג ליזם סולארי.

🟡 סיכום מהיר

💡 מאז התיקון לחוק המקרקעין בדצמבר 2020 (סעיף 59ט) מספיקה הסכמת בעלי שני שלישים מהדירות
💡 המחשבון בעמוד מחשב גודל מערכת, עלות והכנסה לפי מספר הדירות ושטח הגג
💡 לפני חתימה: פרוטוקול אסיפה, מנגנון חלוקת רווחים כתוב, ואחריות תחזוקה מוגדרת

למי זה מתאים: ועדי בתים ודיירים בבניינים משותפים ששוקלים מערכת סולארית על הגג

מה השתנה בחוק: סעיף 59ט והסכמת שני שלישים

עד דצמבר 2020, פרויקט סולארי על גג משותף נתקע לעיתים בגלל דייר אחד שלא חתם. התיקון לחוק המקרקעין (תשפ״א) הוסיף את סעיף 59ט וקבע שמספיקה החלטה של בעלי שני שלישים מהדירות באסיפה הכללית כדי להתקין מיתקן פוטו־וולטאי או מיתקן אגירה על הגג המשותף.

"בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף רשאים להחליט באסיפה הכללית"

סעיף 59י נותן גם מסלול פרטי: בעל דירה יכול להתקין מערכת על חלקו היחסי בגג בלי לקבל הסכמה מראש מכל השכנים, בתנאי שהוא מוסר הודעה כתובה 45 יום מראש, לא חורג מחלקו היחסי, לא פוגע במתקנים קיימים ופועל לפי דרישות הבטיחות. המסלול הזה מתאים לדיירים בודדים, אבל ברוב הבניינים המסלול הקבוצתי לפי סעיף 59ט נקי יותר כי ההכנסה והאחריות מוגדרות כרכוש משותף.

בפועל, ועד בית צריך לספור את סף שני שלישים לפי בעלי הדירות, לא לפי מספר המשתתפים שהגיעו לאסיפה באותו ערב. לכן כדאי לאסוף ייפויי כוח מראש ולוודא שהפרוטוקול מציין במפורש שהתקבל רוב שני שלישים.

בדיקת רוב באסיפה: שני שלישים מבעלי הדירות בדיקת פרוטוקול: שני שלישים נרשמו בפרוטוקול בדיקת ייפויי כוח: שני שלישים גם אחרי פסילת חתימות לא תקינות

אם אתם בתחילת הדרך, קראו גם את חוק סולאר 2026 כדי להבין את ההבדל בין חובת התקנה בבנייה חדשה לבין התקנה וולונטרית בבניין קיים.

כמה בניין משותף באמת מרוויח

גודל המערכת, העלות וההכנסה תלויים בשטח הגג השמיש ובעיר. המחשבון למטה מחשב אותם לפי מספר הדירות ושטח הגג: העלות לפי המחירון שלנו וההכנסה לפי תעריף ההזנה. ההכנסה נכנסת לרוב לקופת ועד הבית ומקזזת חשמל משותף, תחזוקה, ביטוח או שיפוץ עתידי.

30 קילוואט

מערכת משוערת

₪21,653

הכנסה שנתית

6.1 שנים

החזר השקעה

דוגמה: בניין בן 16 דירות בתל אביב עם 300 מ"ר גג ברוטו. בהנחת 70% גג שמיש, מתקבלת מערכת של 30 קילוואט, ייצור שנתי של 58,035 קוט"ש, עלות הקמה של ₪132,600, הכנסה של ₪21,653 בשנה, כ־₪1,353 לדירה בשנה ונדרשת הסכמה של 11 מתוך 16 בעלי דירות. בעיר מעל 50 אלף תושבים כדאי לבדוק גם את תוספת התעריף העירונית. ראו למשל סולאר בתל אביב, סולאר בנתניה וסולאר בחיפה.

שני מסלולים: רכישה עצמית מול השכרת הגג ליזם

נושא	רכישה עצמית של הבניין	השכרת הגג ליזם
מימון	הדיירים מגייסים הון עצמי; ועד בית אינו גוף שנוטל הלוואה בנקאית רגילה	היזם מממן את ההקמה
בעלות	המערכת והרווחים שייכים לרכוש המשותף	היזם בעל המערכת לתקופת ההסכם
הכנסה	גבוהה יותר לאורך זמן, לאחר החזר השקעה	דמי שכירות או תשלום שנתי קבוע לוועד
תחזוקה	על הבניין או על קבלן תחזוקה מטעמו	בדרך כלל על היזם
סיכון	תפוקה, תקלות ומחלוקות מימון נשארים אצל הדיירים	תשואה נמוכה יותר, אבל פחות סיכון תפעולי
מתאים למי	בניין מגובש עם קופה חזקה או דיירים שמוכנים להשקיע	רוב ועדי הבתים שרוצים פתרון בלי גבייה גדולה

אם המסלול הוא השכרה, עברו על השכרת גג לפאנלים סולאריים לפני חתימה ובקשו סעיף יציאה, ביטוח, אחריות לאיטום והתחייבות להשבת מצב הגג בסוף ההסכם. לרכישה עצמית או להשוואת הלוואה מול ליסינג, קראו גם את מדריך מימון מערכת סולארית. מערכת על גג משותף גדול עוברת לעיתים את 15 הקילוואט, ואז חל תעריף מדורג. הטבלה המלאה במדריך מערכות סולאריות מסחריות. בבניינים רבי-קומות, משרד האנרגיה בודק סוללות אגירה כתחליף לגנרטור החירום: מה בודק משרד האנרגיה.

חלוקת רווחים והוצאות, ומה עם דיירים שמתנגדים

החוק מאפשר לדיירים שהצביעו בעד לשאת בעלות ההקמה, גם אם רק חלק מהם משתתפים במימון. הוצאות ההפעלה והתחזוקה חלות על כלל בעלי הדירות, אלא אם נקבע מנגנון אחר בהחלטה או בתקנון מוסכם. ההכנסה מהמערכת משמשת קודם לכיסוי תחזוקה, אחר כך להחזר ההשקעה למי שמימן, ורק לאחר מכן מתחלקת בין כלל בעלי הדירות לפי חלקם ברכוש המשותף.

דייר שמתנגד וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו יכול לפנות למפקח על רישום המקרקעין. לכן הפרוטוקול צריך לכלול את מיקום המערכת, גודלה, אומדן הכנסות, עלויות תחזוקה, אמצעי בטיחות, מי מפעיל את המערכת ואיך מחלקים את הכסף. ככל שההחלטה כתובה ברור יותר, כך קטן הסיכוי למחלוקת יקרה.

שלב אחרי שלב: מהאסיפה ועד החיבור לרשת

ממנים נציג או יועץ שירכז הצעות, בדיקות גג ושאלות דיירים.
מכנסים אסיפה כללית עם סדר יום ברור ופרוטוקול חתום.
מאשרים מנגנון חלוקת רווחים, הוצאות, תחזוקה וביטוח.
בודקים את המונה המשותף, נקודת החיבור והאם נדרש מונה ייצור נפרד.
מוודאים שיש לפחות כ־100 מ"ר גג פנוי, לא מוצל, עם טופס 4 וגישה בטוחה.
בוחרים מתקין או יזם על בסיס מפרט אחיד, אחריות ויכולת טיפול ברישום.
פותחים בקשת יצרן מול חברת החשמל ומבצעים בדיקות חשמל וקונסטרוקציה.
מחברים לרשת, מתעדים את ההכנסות ומעדכנים את הדיירים אחת לרבעון.

לפני שמבקשים הצעות, אפשר להריץ אומדן ראשוני במחשבון הסולארי, ואז לחזור לדיירים עם מספרים שמבוססים על שטח הגג והעיר.

שאלות נפוצות

כמה בעלי דירות צריכים להסכים להתקנת מערכת סולארית על הגג המשותף?

על פי סעיף 59ט לחוק המקרקעין (תיקון תשפ״א, דצמבר 2020), נדרשת הסכמה של בעלי שני שלישים מהדירות בבניין, בהחלטה שמתקבלת באסיפה הכללית. לפני התיקון נדרשה הסכמה של כל בעלי הדירות, וזה חסם כמעט כל פרויקט.

האם דייר בודד יכול להתקין פאנלים על חלקו בגג בלי הסכמת השכנים?

כן. סעיף 59י לחוק המקרקעין מאפשר לבעל דירה להתקין מערכת על החלק היחסי שלו בגג המשותף ללא הסכמת יתר הדיירים, בכפוף להודעה מוקדמת של 45 יום לוועד הבית. דיירים שמתנגדים יכולים לפנות למפקח על רישום המקרקעין.

כמה עולה מערכת סולארית לבניין משותף וכמה היא מכניסה?

זה תלוי בשטח הגג השמיש, בעיר ובמחיר ההצעה. המחשבון בעמוד מחשב לפי מספר הדירות ושטח הגג: גודל מערכת, עלות הקמה לפי המחירון, הכנסה שנתית לפי תעריף ההזנה וכמה זה לדירה. לפי החוק, ההכנסה משמשת קודם לתחזוקה, אחר כך להחזר ההשקעה למי שמימן, ורק אז מתחלקת בין כל בעלי הדירות.

מה עדיף: שהבניין יקים את המערכת בעצמו או ישכיר את הגג ליזם?

בהשכרת גג היזם מממן, מקים ומתחזק, והבניין מקבל דמי שכירות בלי להשקיע. ברכישה עצמית ההכנסה כולה של בעלי הדירות, אבל מישהו צריך לממן את ההקמה; החוק מאפשר שרק חלק מהדיירים יממנו ויקבלו את ההשקעה בחזרה קודם. משווים את שתי ההצעות על אותו גג ואותה תקופה.

מי אחראי על תחזוקת המערכת ומה קורה אם דייר מסרב לשלם?

לפי סעיף 59ט, הוצאות ההתקנה חלות על בעלי הדירות שהחליטו על ההתקנה (או על חלק מהם, אם הסכימו), והוצאות ההפעלה והתחזוקה חלות על כל בעלי הדירות. ההכנסות משמשות קודם לכיסוי התחזוקה, אחר כך להחזר ההשקעה למי שמימן, ורק אז מתחלקות בין כולם לפי חלקם ברכוש המשותף.

מקורות מידע

המקורות הרשמיים משמשים לבדיקת האסדרה והתעריפים. אומדני מחיר, תפוקה וחיסכון באתר אינם נתון רשמי או הבטחה, ויש לאמת אותם מול תנאי הנכס והצעה עדכנית.