מערכת סולארית בבניין משותף — המדריך המלא לוועד הבית (2026)

עד דצמבר 2020, פרויקט סולארי על גג משותף נתקע לעיתים בגלל דייר אחד שלא חתם. תיקון 34 לחוק המקרקעין הוסיף את סעיף 59ט וקבע שמספיקה החלטה של בעלי שני שלישים מהדירות באסיפה הכללית כדי להתקין מיתקן פוטו־וולטאי או מיתקן אגירה על הגג המשותף. הרחבת החוק למיתקני אגירה מופיעה כיום בנוסח המשולב של החוק.

"בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף רשאים להחליט באסיפה הכללית"

סעיף 59י נותן גם מסלול פרטי: בעל דירה יכול להתקין מערכת על חלקו היחסי בגג בלי לקבל הסכמה מראש מכל השכנים, בתנאי שהוא מוסר הודעה כתובה 45 יום מראש, לא חורג מחלקו היחסי, לא פוגע במתקנים קיימים ופועל לפי דרישות הבטיחות. המסלול הזה מתאים לדיירים בודדים, אבל ברוב הבניינים המסלול הקבוצתי לפי סעיף 59ט נקי יותר כי ההכנסה והאחריות מוגדרות כרכוש משותף.

בפועל, ועד בית צריך לספור את סף שני שלישים לפי בעלי הדירות, לא לפי מספר המשתתפים שהגיעו לאסיפה באותו ערב. לכן כדאי לאסוף ייפויי כוח מראש ולוודא שהפרוטוקול מציין במפורש שהתקבל רוב שני שלישים.

בדיקת רוב באסיפה: שני שלישים מבעלי הדירות בדיקת פרוטוקול: שני שלישים נרשמו בפרוטוקול בדיקת ייפויי כוח: שני שלישים גם אחרי פסילת חתימות לא תקינות

אם אתם בתחילת הדרך, קראו גם את חוק סולאר 2026 כדי להבין את ההבדל בין חובת התקנה בבנייה חדשה לבין התקנה וולונטרית בבניין קיים.

לפי אומדני משרד האנרגיה והחישוב הכלכלי שלנו, בניין בינוני עם גג פתוח יכול להגיע למערכת של 20-40 קילוואט. עלות הקמה עצמית לבניין טיפוסי נמצאת בדרך כלל סביב ₪130-150 אלף, וההכנסה השנתית יכולה לנוע סביב ₪20-25 אלף כאשר ההזרמה לרשת מנוהלת נכון. ההכנסה נכנסת לרוב לקופת ועד הבית ומקזזת חשמל משותף, תחזוקה, ביטוח או שיפוץ עתידי.

דוגמה: בניין בן 16 דירות בתל אביב עם 300 מ"ר גג ברוטו. בהנחת 70% גג שמיש, מתקבלת מערכת של 30 קילוואט, ייצור שנתי של 58,035 קוט"ש, עלות הקמה של ₪132,600, הכנסה של ₪22,285 בשנה, כ־₪1,393 לדירה בשנה ונדרשת הסכמה של 11 מתוך 16 בעלי דירות. בעיר מעל 50 אלף תושבים כדאי לבדוק גם את תוספת התעריף העירונית. ראו למשל סולאר בתל אביב, סולאר בנתניה וסולאר בחיפה.

החוק מאפשר לדיירים שהצביעו בעד לשאת בעלות ההקמה, גם אם רק חלק מהם משתתפים במימון. הוצאות ההפעלה והתחזוקה חלות על כלל בעלי הדירות, אלא אם נקבע מנגנון אחר בהחלטה או בתקנון מוסכם. ההכנסה מהמערכת משמשת קודם לכיסוי תחזוקה, אחר כך להחזר ההשקעה למי שמימן, ורק לאחר מכן מתחלקת בין כלל בעלי הדירות לפי חלקם ברכוש המשותף.

דייר שמתנגד וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו יכול לפנות למפקח על רישום המקרקעין. לכן הפרוטוקול צריך לכלול את מיקום המערכת, גודלה, אומדן הכנסות, עלויות תחזוקה, אמצעי בטיחות, מי מפעיל את המערכת ואיך מחלקים את הכסף. ככל שההחלטה כתובה ברור יותר, כך קטן הסיכוי למחלוקת יקרה.